Новости info-kmu.com.ua

фотка: Александр Корнющенко

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково, помимо зависимости от причин экономических катаклизмов. Так было и в 1998–1999 годах, и в 2008–2009-м, утверждают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости».

— Причины обеих кризисов были совершенно разные. В 1998 году Россия страдала в основном ото локальных проблем, а в 2008-м — от общемировой рецессии. Последовательность ослабления рубля относительно доллара тоже различалась кардинально: по итогам кризиса конца 1990-х деревянный обесценился в четыре раза: с 6 рублей за доллар до 24-х, а в 2008–2009-м — всего лишь на 20–25 процентов: с 23–24 рублей вслед за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за крючок осенью 2009 г. Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось безмерно похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар — сие некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров, — отмечает верховод «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Многие называют ситуацию с падением курса нашей национальной валюты беспрецедентной. Да это не совсем так, — говорит председатель совета директоров компании «Неприкосновенность-Новострой» Ирина Доброхотова. — Если вспомнить кризис 1998 годы, рубль тогда по отношению к доллару обвалился намного сильнее: с 6 прежде 24 рублей за доллар, а нефть подешевела с 27 долларов из-за баррель до восьми.

В декабре 2014 года пики роста доллара и евро пройдены. Гринбек стоит выше привычного для большинства из нас психологического рубежа в 36 рублей, однако это не 400 процентов, как в 1998 году. Достоинство нефти тоже снизилась не в три раза, а примерно на 30 процентов. Неотлагательно ряд экономистов говорят о рецессии в течение 2015 года, но дефолта ни один человек не предрекает.

Тем не менее паника, которую вызвало хаотичное поведение рубля вот второй половине декабря, уже оказала свое влияние на рынок недвижимости, и последствия ажиотажного спроса продолжат делать влияние и в следующем году. Непредсказуемость рубля и усугубившаяся ситуация с отзывом лицензий у банков подстегивает людей давать сбережения в реальные активы.

Наибольшим спросом пользуются новостройки с хорошим местоположением (в идеале — рядышком метро, а если речь идет о Подмосковье — в городах маловыгодный далее 10 км от МКАД и рядом со станциями железной дороги). Возле этом покупатели просчитывают риски, стараясь совершить покупку в тех корпусах, строительство которых близится к завершению. Потому-то проекты с отдаленным сроком сдачи сейчас столкнулись с ослаблением спроса.

Немалую роль в этом сыграло и видоизменение ключевой ставки Центробанка, вслед за чем многие банки повысили ставки после ипотеке до 17–20 процентов, а иногда и до 29 процентов, в томишко числе и по уже одобренным заемщикам.

Весь декабрь агенты трудились круглосуточно

— Резкие колебания курсов валют и процентных став по ипотеке привели к изменению поведения участников рынка жилой недвижимости, — говорит ключевой аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин. — В первую очередь заключаются прямые торговые связи без использования заемных средств.

Ажиотаж характерен для рынка новостроек, где по полной обойме скупают квартиры граждане, утратившие доверие к рублю и снимающие деньги с рублевых вкладов. Около этом застройщики ведут себя в основной массе рационально, предпочитая не повышать отрывисто цены, а увеличивать объемы продаж. Некоторые перешли на работу в выходные житье-бытье, самые активные трудятся круглосуточно. Это позволит удвоить продажи по сравнению с ноябрем, тот или другой ранее тоже считался рекордным по темпам продаж. В результате некоторые застройщики вслед осень и декабрь сумеют набрать «подушку», которой хватит на достройку объектов хотя (бы) в условиях ожидаемого снижения спроса в 2015 году и прекращения банковского финансирования.

Нате вторичном рынке поведение участников менее рационально, продолжает аналитик. Многие продавцы повысили цены получи и распишись 15–20 процентов, хотят вести расчеты в валюте, что привело практически к потере интереса покупателей, к срыву альтернативных сделок да и прямых, так ровно сделка занимает много времени, а курсы меняются на значительную сумму ежедень. В результате стороны не могут договориться, по какому курсу проводить вычисления. Сделки массово срываются и на вторичном рынке из-за отказов банков в выдаче ипотеки и повышения став. Таким образом, в декабре сделок на вторичном рынке окажется еще не в такой мере, чем в ноябре, который тоже показал падение.

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по части итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла для 10,7% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе возлюбленная остановилась на уровне 148 940 руб. за 1 кв. м, а в хозяйственник-классе — 111 900 руб.

— Наиболее энергетически цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля нужда на массовую недвижимость значительно повысился, — говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Аннюня Соколова. — Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен по (по грибы) счет выхода значительного объема квартир в новых микрорайонах и спада общей покупательской активности. С осени цены получи и распишись первичную массовую недвижимость планомерно повышались в среднем на 2–3% в участок.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась держи уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной — 9,61 млн руб., трехкомнатной — 13,39 млн руб. Сообразно сравнению с началом года подорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.

Эксперты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» утверждают: возбуждение на загородном рынке в преддверии новогодних праздников — давняя традиция. При всем при том на фоне достижения пика курса валют в этом году такое оживление в загородном рынке, как в прошедшую неделю, стало неожиданностью для агентов, которые работали чуточку ли не круглосуточно.

— Контингент покупателей можно разделить на две группы, — комментирует воротила офиса «Сретенское» Антон Архипов. — Первая — граждане с рублевыми накоплениями, которым ничего не попишешь приобрести объекты по старым ценам, чтобы не понести потери на ослабевшем рубле. Вторая подрод — обладатели валютных накоплений. Осознав, что рост курса достиг оружие или по крайней мере близок к нему, они стремятся приобрести то жилье, которое вновь вчера им было недоступно. Например, на прошлой неделе мы помогли сбыть коттедж под ключ за 7 млн руб. В рублевом эквиваленте курс не удивляет, но, если перевести ее в доллары по курсу 16 декабря и поставить на одну доску с суммой в долларах по летнему курсу, выгода очевидна.

Судя по сделкам, которые заключаются в сии горячие дни, эксперты констатируют: рынок лихорадит. Если первичный рынок прозрачен и понятен, ведь вторичный непредсказуем, а в некоторых случаях даже курьезен. Совершенно нетипичная мировая была заключена в офисе «Беляево».

Дом в Павловской Слободе площадью 400 кв. м получай 15 сотках находился в экспозиции с июля по ноябрь по цене 15 млн руб. В конце осени продавец-консультант снизил цену до 12 млн руб. На сделку вышли со стоимостью 11,5 млн руб. Невзирая на возросшую популярность валюты, в ответ на предложение покупателя заложить в банковскую ячейку эту сумму в евро законопослушный хлебоп и истинный патриот настоял на рублях. Впрочем, этот случай — раритет из правил. Сейчас большинство собственников, ссылаясь на рост курса (как было 16 декабря), повышает цену, в блат с чем многие сделки срываются.

Цены в рублях упадут больше чем для 10%

Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране. Тем не менее и здесь при сохранении неблагоприятной обстановки в 2015 году ожидается пикирование спроса и активности. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный нужда уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда а перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса.

— Ранее очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, — продолжает Нюта Соколова. — Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. В результате торжище недвижимости столкнется с падением спроса. Снижение покупательской активности из-за ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет дельце-класс в меньшей степени, чем массовый, где доля ипотечных сделок составляет почти половины.

Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации: с одной стороны, их расходы значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса им кончай сложно повышать цены. В результате в предстоящем году мы, скорее -навсего), увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов бери этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний.

— Даже в случае реализации сугубо оптимистичного сценария в 2014 году количество сделок может сократиться бери четверть при небольшой коррекции рублевых цен вниз, — считает Лександр Пыпин. — Наиболее реалистичным выглядит сценарий со снижением в 2015 году количества сделок держи треть, а уровня цен в рублях — больше чем на 10 процентов. Быть этом заявляемая стоимость может оставаться на прежнем уровне. Реальная поддержка государства бери рынок ипотечного кредитования не поступит, что приведет к повышению ипотечных ставок перед уровня более 17 процентов и сокращению рынка ипотечного кредитования в два с лишним раза.

Возле негативном сценарии продолжится снижение цен на нефть либо будет запущен полиграфический станок для выполнения обязательств государством. В результате рубль быстро обесценится, ставки объединение ипотеке и кредитам составят 25% и больше процентов. И это будет фактически означать остановка выдачи ипотечных кредитов и замораживание строительства нового жилья.

При этом из-следовать финансовой нестабильности заключать сделки участникам вторичного рынка будет крайне тяжело. В основном «получи и распишись плаву» останутся обмены и разъезды. Количество сделок на рынке жилья может быть в три раза меньше, чем в 2014 году, а точка номинальных рублевых цен будет малопредсказуем: он зависит от уровня инфляции, которая может превзойти и 30% при таком сценарии.

Ирина Доброхотова полагает, что до весны 2015 годы глобальных отрицательных изменений рынок недвижимости, скорее всего, не почувствует. По ее мнению, оптимистичный предсказывание таков: после Нового года рубль продолжит укрепляться до 40 рублей следовать доллар, к лету нефть подорожает до 80 долларов за бариль, и к концу 2015 года все практически нормализуется. Самый негативистский вариант предполагает нахождение экономики страны в глубокой рецессии на протяжении минимум двух парение. Реалистичный прогноз: скорее всего, экономика восстановится к 2016 году, а в дух следующего года государство будет поддерживать ипотеку с помощью субсидий. Рынок жилья поддержат и инвесторы, которые сумели застучать на курсах валют. После стабилизации курса рубля в банки станут возвращаться вкладчики. Хотя в 2015 году всем стоит приготовиться к сложностям.